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FUNDOS IMOBILIÁRIOS

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O que são fundos imobiliários?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em todo o tipo de negócios de base imobiliária, seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos, como edifícios comerciais, shopping centers e hospitais. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outros. O objetivo é conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor imobiliário.

Sócio de grandes empreendimento imobiliários

As construtoras desses empreendimentos vendem uma parte do imóvel em cotas e o dono de cada cota recebe um valor proporcional do aluguel. Existem cotas no mercado que valem menos de R$20 e você pode comprar quantas estiverem à venda.

Tributos

A Lei 11.196/05 estabeleceu que os rendimentos recebidos pelos cotistas pessoas físicas são isentos de Imposto de Renda quando as seguintes condições forem atendidas cumulativamente:

I – o cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do fundo; II – o FII tiver, no mínimo, 50 cotistas; e III – as cotas do FII forem negociadas, exclusivamente, em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Caso uma das condições citadas não seja atendida, ocorrerá retenção de 20% do rendimento distribuído a título de Imposto de Renda, qualquer que seja o cotista. Vale destacar que existem FIIs negociados em bolsa de valores ou mercados de balcão organizados que não atendem estas condições.

A isenção de Imposto de Renda só é válida para os valores recebidos mensalmente a título de rendimento. Eventuais ganhos de capital, por exemplo, obtidos na venda de cotas dos FIIs (ou no resgate em caso de liquidação do fundo), sujeitam-se à incidência desse imposto à alíquota de 20%.

Atenção! Em FIIs não há o limite de tolerância aplicado às operações de renda variável de R$ 20 mil mensais, portanto, sobre qualquer venda com lucro incide imposto de 20%, que deve ser recolhido via DARF.

Resgate e negociação de cotas

O FII é constituído sob forma de condomínio fechado, ou seja, suas cotas não podem ser resgatadas. O resgate só pode ocorrer caso haja liquidação parcial ou total do fundo, deliberada em assembleia, ou no término do prazo de duração, quando houver. Portanto, a única forma de se desfazer do investimento é vender para outro investidor. Por esse motivo, grande parte dos FIIs tem suas cotas negociadas na B³, ambiente de bolsa, que potencializa a interação dos investidores na negociação de suas respectivas cotas.

Liquidez

Os fundos negociados na B³, são considerados ativos líquidos. Contudo, por ser um mercado ainda em desenvolvimento, alguns fundos possuem pouca liquidez e demandam longos períodos para montar ou desfazer as posições. Dentre os cerca de 70 fundos que compõem o IFIX (índice de que mede a performance dos FIIs), aproximadamente 50, apenas, possuem liquidez superior a R$ 100 mil/dia¹. Já outros fundos, como o KNCR11 e o BRCR11, apresentam volumes de negociação superiores a R$ 3 milhões/dia¹. De todas as formas, os FIIs possuem uma grande vantagem sobre imóveis próprios em termos de liquidez. O tempo médio para se vender um apartamento, segundo a Proteste², leva oito meses e dez dias.

Taxas

A taxa de administração é a remuneração paga pela prestação de serviços de administração, podendo também ser destinada a remunerar os demais prestadores de serviço que operacionalizam o fundo de investimento, como os descritos no item 5. Geralmente, a gestão cobra a maior fatia.

A taxa de administração é normalmente expressa em percentual ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo, mas pode ser cobrada sobre o valor de mercado no caso dos FIIs. Para fundos imobiliários que possuem participação no IFIX, é indicado a cobrança com base no valor de mercado. Quanto ao débito, há uma provisão diária, portanto, o valor da cota patrimonial já é líquido de taxa de administração.

IFIX

O IFIX é o índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários. É composto por cerca de 70 fundos e ordenado pela liquidez e participação nos pregões. Nos últimos anos, a indústria de fundos imobiliários performou melhor que outras classes de ativos. No acumulado de 2014 até outubro de 2017, o IFIX registrou valorização de 60%, contra uma variação de 55% do CDI e 52% do Ibovespa. Em parte, o movimento foi impulsionado pela queda da taxa básica de juros neste período, como é possível ver no gráfico abaixo:

fundos imobiliários

Contudo, a relação negativa com a taxa de juros não é o único fator que impacta a performance dos fundos imobiliários. Para este produto, variáveis como taxa de ocupação dos imóveis e preço do aluguel cobrado são extremamente relevantes. Neste contexto, detalhamos a seguir, para os principais segmentos de atuação dos FIIs, as variáveis de maior relevância e como está o posicionamento na atual conjuntura.

Fundos de desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento, sejam com objetivo de venda do ativo ou de locação do mesmo, correm risco de execução da obra. Nestes casos, é importante que o cliente tenha em mente a possibilidade do retorno esperado ser significativamente afetado por atrasos ou problemas com as obras, bem como a possibilidade de não alcançar uma venda ou locação nos preços estimados do projeto.

Outro ponto de atenção é quanto a possiblidade de o fundo precisar de capital adicional. No caso de uma estimativa mal formulada, pode ser necessário que os cotistas aportem recursos além do inicialmente previsto, para que os empreendimentos sejam concluídos. Dito isto, a classe de desenvolvimento é a que envolve maiores riscos e, por consequência, se propõe a gerar maiores retornos.

Fundos de renda

Fundos de tijolo voltados para renda têm como objetivo explorar comercialmente um empreendimento e usufruir do fluxo de alugueis provenientes do mesmo. Os fundos podem ter como foco diversos tipos de empreendimentos, como: lajes corporativas, hospitais, shoppings, ativos logísticos ou híbridos, como fundos de ativos mistos e fundos de fundos.

Embora os riscos envolvidos sejam significativamente menores do que nos fundos de desenvolvimento, dado que fundos de renda compram ativos já construídos, essa classe de ativos também está sujeita aos impactos e incertezas da economia real. Uma recessão econômica pode facilmente afetar a taxa de ocupação do imóvel, elevando sua vacância, reduzindo o preço do aluguel e, consequentemente, a rentabilidade do fundo. Da mesma forma, esses fundos podem ser muito beneficiados em ciclos de crescimento.

Fundos de títulos e valores mobiliários

A composição desses fundos costuma ser concentrada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) que podem ser tanto indexados a um índice de preços (IPCA, IGP-M, etc), como podem ser pós-fixados, ou seja, atrelados ao CDI. Se foram indexados à inflação, o título possui um componente de juro real e, portanto, irá incorrer em riscos de mercado, reagindo às oscilações da taxa de juros.

Há também o risco de crédito inerente a essa classe de FIIs. Quanto melhor for o perfil de risco dos devedores e sua estrutura de garantias, mais conservador o fundo será e, consequentemente, menor deve ser o retorno esperado. O KNCR11 é um exemplo de fundo conservador nessa classe, pois mais de 80% da carteira de CRI do fundo é pós-fixada e o rating de crédito dos devedores é elevado.

Híbridos

Nesta classe, se enquadram os fundos que possuem uma carteira mista entre empreendimentos imobiliários, títulos mobiliários ou até mesmo cotas de outros FIIs. Da mesma forma, os riscos envolvidos vão depender da maneira como a carteira de ativos é composta.

São poucos os fundos que adotam uma estratégia mista. Alguns fundos de fundos acabam sendo enquadrados como híbridos por possuírem exposição em recebíveis imobiliários, mas ficam majoritariamente concentrados em cotas de outros FIIs. Um exemplo de fundo híbrido, de fato, é o J Safra Real Estate (JSRE11), que possui exposição em CRI, cotas de FIIs e Lajes Corporativas. Este tipo de fundo tende a possuir gestão ativa, que busca superar um determinado benchmark através da combinação de diversas estratégias.

Conclusão

A indústria de fundos imobiliários apresentou uma crescimento robusto nos últimos anos, tanto em termos de performance quanto em oferta de novos produtos. A visão construtiva para essa classe de ativos segue valendo para futuro próximo. Como demonstrado ao longo do relatório, algumas variáveis como taxa de vacância e preços de aluguel, dependentes da economia real, ainda se encontram deprimidas e longe do seu pleno potencial.

Ainda assim, alguns segmentos tendem a desempenhar melhor que outros. O setor de Shoppings, pelas características inerentes ao negócio, é um dos que pode se beneficiar desse ambiente favorável. Dessa forma, esperamos que a receita auferida por esses ativos seja crescente nos próximos anos, incrementando sua distribuição de proventos e valorizando as respectivas cotas. Outro setor que deve se destacar é o de Lajes Corporativas, um dos setores que mais sofreu com a crise e com excesso de oferta. Os níveis de vacância historicamente altos e preços de aluguel/m² baixos, devem apresentar uma recuperação acelerada na medida em que a taxa de emprego volte a crescer, aumentando a demanda das empresas por espaços corporativos, consumindo os estoques disponíveis e melhorando o poder de barganha dos proprietários. Assim como no setor de Shoppings, a consequência natural será o aumento da receita obtida pelos ativos, que no final se refletirá na valorização das cotas.

Acreditamos que as bases para recuperação da atividade econômica estão se solidificando. Com inflação baixa e, consequentemente, juros estruturalmente baixos, a retomada do ciclo de crescimento deve se materializar, criando um ambiente ideal para investimentos alternativos como FIIs.

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